Denkt u aan het kopen of verkopen van een bed & breakfast?
1) Onderzoek het gebied (en de concurrentie) grondig
Bekijk voordat u koopt uw doelgebied en beoordeel de vraag naar B&B’s. Kijk naar de prijzen en klantbeoordelingen, zowel voor uw toekomstige aankoop als voor de belangrijkste concurrenten in de buurt.
Is de markt levendig? Groeit het? Hoe presteert uw doelgroep B&B ten opzichte van de concurrentie? Is er ruimte voor verbetering? Zullen de zaken worden gestimuleerd door een geplande nieuwe lokale attractie, of gemakkelijkere toegang (een nieuwe weg bijvoorbeeld), of kan het worden beschadigd door de opening van een nieuwe budgethotelketen in de buurt?
2) Ontdek waarom de eigenaren verkopen
Dit is een belangrijke vraag en natuurlijk zijn er veel goede redenen voor eigenaren om te verkopen. U moet echter weten of het onroerend goed wordt verkocht omdat het bedrijf achteruitgaat, niet levensvatbaar is of wordt bedreigd door op handen zijnde ontwikkelingen die het uitzicht kunnen bederven of bijvoorbeeld geluidsoverlast kunnen veroorzaken.
Vragen stellen!
3) Vraag naar de rekeningen van de laatste drie of vier jaar en bestudeer ze
Bestudeer de rekeningen, zorg ervoor dat ze een volledig beeld geven en niet voor verrassingen komen te staan. Stel vragen over bezettingsgraden en probeer te peilen welke mogelijkheden er zijn om de bezettingsgraad te verbeteren en/of de prijzen te verhogen.
Idealiter zouden de rekeningen van de laatste drie of vier jaar consistentie en een gestage verbetering moeten vertonen.
4) Controleer wat is inbegrepen in de verkoop
Naast het gebouw zelf, moet u weten of andere activa die nodig zijn voor het bedrijf in de vraagprijs zijn inbegrepen of als extra’s in rekening worden gebracht. Zijn de website en domeinnaam, het klantenbestand en alle apparatuur en accessoires die nodig zijn voor het bedrijf inbegrepen?
Koopt u de handelsentiteit, b.v. de naamloze vennootschap, als dat er een is? Als dat niet het geval is, kan het zijn dat u de moeite en de mogelijke kosten moet hebben om de handelsrelaties met distributiepartners, betalingsverwerkers, de aanbieder van het boekingsbeheersysteem en anderen te herstellen.
5) Voldoet het (of kan het zonder grote kosten) aan de regelgeving?
Net als bij het vastgoedonderzoek (ook van vitaal belang), kan een zorgvuldige controle nu u later veel kosten besparen – en dat is vooral belangrijk als u een huis koopt dat momenteel geen B&B is, voor toekomstig B&B-gebruik.
U moet er redelijk zeker van zijn welk groot werk er nodig kan zijn – b.v. een brandmeldinstallatie (misschien herinrichting), branddeuren, noodverlichting.
Tips voor het verkopen van een B&B
1) Denk een paar jaar vooruit voor een verkoop
De meeste kopers zullen op zoek zijn naar eenvoudige financiële rekeningen die geen aanpassing behoeven en consistente (en idealiter gestaag groeiende) verkopen en winsten laten zien. Denk goed vooruit en run uw bedrijf om dat te bereiken, als u kunt.
2) Leg duidelijk uit waarom je verkoopt
Alle kopers zullen de echte redenen willen begrijpen waarom u verkoopt, dus denk daar goed over na.
Uw koper begrijpt het bijvoorbeeld als u familiale redenen heeft of moet verhuizen, of gewoon gepland met pensioen gaat en een bloeiend bedrijf wilt doorgeven. U kunt een verkoop verliezen als de koper denkt dat hij/zij niet het volledige plaatje is verteld.
3) Zorg ervoor dat de woning goed wordt gepresenteerd
Zoals bij elke verkoop van onroerend goed, is presentatie van vitaal belang. Het kan de moeite waard zijn om wat geld uit te geven om de tuin te verbeteren, plantenbakken of bloembakken toe te voegen of op te frissen, of vermoeide ruimtes opnieuw te schilderen of op te knappen.
4) Probeer een gespecialiseerd B&B-verkoopkanaal en een lokale makelaar
De meeste B&B’s en pensions verkopen via de standaard woningmarkt, omdat ze vaak uitwisselbaar zijn met gezinswoningen (d.w.z. ze kunnen weer worden omgebouwd voor gezinsgebruik). Zo vaak is uw eerste aanspreekpunt de beste lokale makelaar – die het onroerend goed natuurlijk ook nationaal online zal adverteren.
Kortom, als u een B&B koopt, zorg er dan voor dat deze zich op een serene plek bevindt waar u kunt ontspannen terwijl u geniet van roulette, gokken of films kijken, enz.